Дата 18.01.2020
USD: 61.5333
EUR: 68.5358
УЧ. СТ. ЦБ: 7.75 %
МРОТ: 9489 руб.
Налоговый учет
Налоговый учет
НДС
НДФЛ
ЕСН
Налог на прибыль
УСН
ЕНВД
ЕСХН
Транспортный налог
Налог на игорный бизнес
Налог на имущество
Земельный налог
Кадровик
Выплаты работникам
Прием на работу
Увольнение
Трудовая книжка
Справка
Производственный календарь на 2008 год
Коды бюджетной классификации (КБК)
Ставки ЕСН
Ставки НДФЛ
Регистрация фирм
Регистрация ИП
Регистрация ООО, ЗАО, ОАО
Лицензирование
ОПРОС
Насколько успешно вы судились с налоговой?

Никогда не судился, но при необходимости готов
Судился не раз и выигрывал
Никогда не судился и не собираюсь
Судился не раз и проигрывал


Результаты
Другие опросы

Всего голосов: 409
Комментарии: 2
04.06.2008
Коммунальные расходы при аренде
Изменения в «иностранном» ПБУ
Бывший сотрудник стал предпринимателем
Какие расходы отсекают налоговики в 2008 году?
Второе рождение БСО
Упрощенная система налогообложения: вопрос-ответ

Коммунальные расходы при аренде

Как правило, все договоры аренды в той или иной форме содержат условие о том, что именно арендатор несет расходы по оплате коммунальных платежей (электроэнергия, отопление, горячая и холодная вода), а также услуг телефонной связи. При этом встает вопрос: как наиболее выгодно с налоговой точки зрения для сторон договора оформить такое условие документально?

На практике арендатор может заплатить за «коммуналку» разными способами:

  • напрямую, заключив договор с поставщиком соответствующих услуг;
  • уплачивая «коммуналку» арендодателю, который сам рассчитывается с соответствующими поставщиками услуг.

В последнем случае в договоре аренды может быть предусмотрено:

  • условие о компенсации затрат арендодателя на «коммунальные» расходы;
  • условие о компенсации таких расходов на посреднических условиях (посредником между производителем коммунальных услуг и их потребителем-арендатором будет сам арендодатель);
  • уплата в составе арендной платы как ее переменная часть.

Рассмотрим налоговые плюсы и минусы, а также возможные риски каждого из вариантов. А какой из них выбрать, каждый из налогоплательщиков должен решить сам.

Арендатор платит самостоятельно

Этот вариант уплаты как с налоговой, так и с бухгалтерской точек зрения является наиболее простым и безопасным. В бухгалтерском учете данные затраты квалифицируют как расходы по обычным видам деятельности (п. 7 ПБУ 10/99). А в налоговом учете затраты «на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели... отопление зданий» относятся прямо и сразу к материальным расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). НДС по таким затратам арендатор также без проблем может принимать к вычету на общих основаниях (ст. 169, 171, 172 НК РФ).

Однако для его применения арендатор должен самостоятельно заключить договоры со всеми снабжающими организациями. В то же время договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). Эти правила применимы и к договорам теплоснабжения, водоснабжения и т. п. Как правило, арендатор не является владельцем тепло- и энергосетей и у него нет соответствующего оборудования для получения энергии, топлива, воды. Поэтому имеются большие сложности при переоформлении таких договоров с собственника на арендатора.

В связи с этим на практике такой способ применяется довольно редко, как правило, в тех случаях, когда в аренду сдают целое здание на длительный срок.

Компенсационные платежи в пользу арендодателя

При данном варианте договором просто предусматривается, что арендодатель перевыставляет арендатору свои затраты по содержанию (обеспечению электроэнергией, теплом, водой и т. п.) сданного в аренду помещения. До относительно недавнего времени это был наиболее распространенный вариант, являющийся безобидным для всех сторон договора. Однако неожиданно Минфин для арендаторов, являющихся плательщиками НДС, сделал его невыгодным. В целом ряде своих писем (письма Минфина России от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234, от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52, от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39) финансисты указали, что, если арендатор компенсирует любые расходы арендодателя (по коммунальным услугам, услугам связи, по охране и уборке арендуемых помещений и т. п.) в рамках вышеуказанных договоров, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится.

Соответственно при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения НДС не возникает. Это означает, что арендодатель не может выставить арендатору на такие «перевыставляемые» услуги счет-фактуру, а в связи с его отсутствием суммы налога по вышеуказанным услугам к вычету у арендатора приняты быть не могут. Причем, по мнению Минфина, арендатор даже не вправе учесть в расходах в налоговом учете по налогу на прибыль НДС по суммам, которые он заплатил арендодателю в счет возмещения оплаты коммунальных и тому подобных услуг (письмо Минфина России от 27 декабря 2007 г. № 03-03-06/1/895).

Пример 1

Арендодатель получил от снабжающей коммунальными услугами компании счет на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат согласно условиям договора аренды было установлено, что их часть в размере 1180 руб., в том числе 180 руб. НДС, необходимо перевыставить арендатору.

Учет у арендодателя:

Дебет 60 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам» Кредит 51
— 11 800 руб. — перечислено за коммунальные услуги снабжающей компании;

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам»
— 9000 руб. (10 000 – 1000) — отражена задолженность перед снабжающей компанией по коммунальным услугам, предназначенным для собственных нужд;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам»
— 1620 руб. (1800 – 180) — отражен предъявленный поставщиком НДС.

В этот же момент счет-фактуру поставщика необходимо зарегистрировать в журнале учета полученных счетов-фактур.

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— 1620 руб. (1800 – 180) — принят к вычету НДС, относящийся к коммунальным услугам, полученным для собственных нужд, сумма отражена в книге покупок;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором» Кредит 60 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам»
— 1180 руб. — отражена задолженность арендатора за потребленные коммунальные услуги;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»
— 1180 руб. — поступили деньги в возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам»
— 1180 руб. — отражена задолженность перед арендодателем по компенсации затрат по коммунальным услугам;

Дебет 60 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам» Кредит 51
— 1180 руб. — перечислено за данные услуги.

Отметим, что с запретом Минфина на перевыставление арендодателем сумм НДС можно поспорить. Хотя 100-процентной арбитражной практики еще не сложилось, имеются достаточно многочисленные решения ФАС различных округов в пользу налогоплательщиков (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 г. по делу № А56-31254/2006, № А56-31370/2006, № А56-39419/2006; постановление ФАС Московского округа от 25 сентября 2007 г. по делу № КА-А40/9813-07, от 1 октября 2007 г. по делу № КА-А41/10014-07; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 декабря 2005 г. по делу № А82-4797/2004-15).

внимание

Если в договоре аренды предусмотрено, что арендодатель выступает в роли агента (комиссионера) арендатора по оплате услуг третьих лиц, то данный смешанный договор предусматривает только одно общее вознаграждение, обозначенное как арендная плата.

Компенсация «коммунальных» расходов на посреднических условиях

Отношения между арендодателем и арендатором в части расчетов за электроэнергию, по коммунальным и тому подобным платежам могут быть рассмотрены и через призму агентского соглашения в форме договора комиссии, при этом в договоре аренды указывается, что арендодатель выступает в роли агента (комиссионера) арендатора по оплате услуг третьих лиц. Получается смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), т. е. договор аренды с встроенным в него агентским (или комиссионным) договором. Соответственно к отношениям сторон по такому договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не предусмотрено самими сторонами сделки. В этих случаях, хотя реализации соответствующих вспомогательных аренде услуг арендодатель самостоятельно и не производит, за ним, как за агентом, сохраняется право на перевыставление в адрес арендатора счетов-фактур, полученных им от организаций, непосредственно оказывающих такие услуги.

Однако в этом случае есть риск признания договора аренды в его агентской части не соответствующим нормам Гражданского кодекса в силу того, что, как правило, договоры на различные коммунальные и тому подобные услуги арендодателем к моменту сдачи им своего имущества в аренду уже давно заключены. В то же время отметим, что Минфин России в письме от 15 августа 2006 г. № 03-11-04/2/166 согласился с возможностью такой схемы при арендных отношениях. Сложившейся арбитражной практики конкретно по данному варианту расчетов не сформировалось.

В качестве потенциального преимущества именно агентской схемы компенсации «коммунальных» расходов следует отметить и безусловную правомерность выставления (вернее, перевыставления) арендодателем-агентом арендатору-принципалу счетов-фактур по приобретенным для последнего «коммунальным» услугам. Агент-арендодатель составляет счет-фактуру по таким расходам, как обычно, в двух экземплярах, с выделением соответствующих сумм НДС на основе аналогичных счетов-фактур, полученных им от непосредственных поставщиков таких «коммунальных» услуг. Эти перевыставленные счета-фактуры и будут служить для арендатора-принципала вполне законным основанием для зачета НДС по полученным им коммунальным и другим аналогичным платежам.

Пример 2

Арендодатель получил от снабжающей коммунальными услугами компании счет на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. Согласно условиям договора аренды, их часть в размере 1180 руб., в том числе 180 руб. НДС, является расходами арендатора, которые должны быть ему перевыставлены арендодателем как агентом.

Учет у арендодателя:

Все проводки будут аналогичны приведенным в примере 1. Только при отражении задолженности арендатора за потребленные коммунальные услуги в сумме 1180 руб. ему выписывается счет-фактура с указанием суммы налога 180 руб. Данный счет-фактура нумеруется и регистрируется в журнале выставленных счетов-фактур арендодателем в обычном порядке, только не отражается в книге продаж.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 76 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам»
— 1000 руб. — отражена задолженность перед арендодателем-агентом по компенсации затрат по коммунальным услугам;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам»
— 180 руб. — отражена задолженность перед арендодателем-агентом по компенсации НДС по коммунальным услугам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— 180 руб. — принят к вычету НДС, относящийся к коммунальным услугам, потребленным арендатором, на основе счета-фактуры, полученного от арендодателя, сумма отражена в книге покупок;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам» Кредит 51
— 1180 руб. — перечислена арендодателю компенсация за данные услуги.

это важно

Переменная составляющая договора аренды, указанная в расчете арендодателя, должна подтверждаться первичными документами, на основе которых она рассчитывалась, в частности, документами, полученными арендодателем от соответствующих организаций, поставляющих коммунальные услуги, в отношении фактически использованных арендатором коммунальных услуг.

«Коммуналка» учтена в составе арендной платы

Это самый простой вариант, как правило, не вызывающий на практике ни у одной из сторон договора аренды споров с налоговыми органами. У арендодателя все поступления от арендатора будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений. Затраты же арендодателя по оплате счетов коммунальных служб можно целиком учесть в составе расходов.

Учитывая, что сумма «коммуналки» каждый месяц разная, установить арендную плату в твердой сумме платежей, с учетом коммунальных и иных услуг, на практике сложно. Однако, согласно нормам Гражданского кодекса России, арендная плата может состоять из постоянной и переменной части. При этом плата за электроэнергию, коммунальные и иные подобные услуги включается в состав арендной платы в качестве переменной части.

Таким образом, вся сумма арендной платы, как постоянная часть, так и переменная — эквивалентная сумме коммунальных платежей, является оплатой арендодателю услуги по предоставлению помещения в аренду. В связи с этим услуга по предоставлению имущества в аренду, оказываемая арендодателем арендатору, признается объектом налогообложения НДС в полном объеме (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Соответственно арендодатель имущества обязан выставить арендатору счет-фактуру с включенной суммой коммунальных платежей. При этом вычет сумм НДС, предъявленных арендатору, производится им в общеустановленном порядке. Данное мнение подтверждается и письмом Минфина России от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175.

Пример 3

Арендодатель сдает помещение в аренду (это его основной вид деятельности). Величина ежемесячной арендной платы состоит из:

  • постоянной части в размере 5900 руб. в месяц, в том числе НДС 18 процентов — 900 руб.;
  • переменной части, которая определена как сумма расходов на коммунальные услуги, в части, приходящейся на долю арендатора, в том числе НДС 18 процентов.

Арендодатель получил от снабжающей коммунальными услугами компании счет на сумму 11 800 руб., в том числе НДС 1800 руб. При распределении данных затрат согласно условиям договора аренды было установлено, что на долю арендатора приходится их часть в размере 1180 руб., в том числе 180 руб. НДС.

Учет у арендодателя:

Дебет 20 Кредит 60 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам»
— 10 000 руб. — отражена задолженность перед снабжающей компанией всему объему полученных коммунальных услуг;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по коммунальным услугам»
— 1800 руб. — отражен предъявленный поставщиком услуг НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
— 1800 руб. — принят к вычету НДС, относящийся ко всем полученным коммунальным услугам, вся сумма входящего НДС отражена в книге покупок;

Дебет 62 Кредит 90-1
— 7080 руб. (5900 + 1180) — отражена выручка от оказания услуг по сдаче помещения в аренду, в размере постоянной и переменной части в совокупности;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 1080 руб. — начислен НДС с общей суммы выручки от сдачи помещения в аренду, выставлен счет-фактура арендатору, сумма налога отражена в книге продаж;

Дебет 51 Кредит 62
— 7080 руб.– поступила выручка от сдачи помещения в аренду.

Учет у арендатора:

Дебет 20 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»
— 6000 руб. (5000 + 1000) — отражена арендная плата согласно акту оказания услуг;

Дебет 19 Кредит 60 «Расчеты по арендной плате»
— 1080 руб. — отражен НДС по арендной плате на основании счета-фактуры арендодателя;

Дебет 68 «Расчеты с бюджетом» Кредит 19
— 1080 руб. — поставлен к вычету НДС с суммы арендной платы;

Дебет 60 Кредит 51
— 7080 руб. — перечислена арендная плата арендодателю.

Журнал «Практическая бухгалтерия» № 4/2008


[ Напечатать статью | Отправить другу ]
Рейтинг статьи

Средняя оценка:
Всего голосов:3
Новости по теме:
03.11.2009 - Страховое возмещение - доход лизингодателя.
22.04.2009 - Самый безопасный вариант оформления «коммунальных» расчетов между арендатором и арендодателем
01.10.2008 - Совместители помогли сэкономить на налогах
04.09.2008 - Арендаторам запретили списывать расходы на ремонт
21.08.2008 - Как обосновать арендные затраты
29.07.2008 - Убыточным компаниям могут запретить арендовать помещения
04.06.2008 - Арендную плату в Москве посчитают независимые оценщики
27.05.2008 - Выбираем безопасный способ расчетов с посредником за аренду помещения
19.05.2008 - Владельцы съемных квартир оплатят налог на услуги ЖКХ
16.05.2008 - Рухнула «арендная» пирамида

Статьи по теме:
31.07.2017 - Когда ИП оказывает «медвежьи» услуги
06.08.2008 - Аренда авто у физлица: налоговый учет
29.07.2008 - Двойной налог при аренде
21.07.2008 - Пожарная безопасность: ловушка для арендатора
17.07.2008 - Возможна ли аренда под офис жилого фонда у физического лица?
22.05.2008 - Расторжение договора аренды
16.05.2008 - Коммунальные расходы арендатора
09.04.2008 - «Индивидуальные» расходы арендодателя
19.03.2008 - Временное помещение: особенности использования
05.03.2008 - Карета подана... в аренду!
Нет комментариев. Почему бы Вам не оставить свой?
Ваше имя:
Смайл - 01 Смайл - 02 Смайл - 03 Смайл - 04 Смайл - 05 Смайл - 06 Смайл - 07 Смайл - 08 Смайл - 09 Смайл - 10 Смайл - 11 Смайл - 12 Смайл - 13 Смайл - 14 Смайл - 15 Смайл - 16 Смайл - 17 Смайл - 18
Секретный код:Секретный код
Повторить:

РУБРИКАТОР
Акцизы
Арбитражная практика
Аренда
Аудит
Банки
Бухгалтерский учет
Валюта. Экспорт. Импорт
Власть. Правительство
Выплаты работникам
Директору
Документооборот
Другие новости
ЕНВД
ЕСН
ЕСХН
Займы, кредиты, лизинг
Законопроекты
Земельный налог
Игорный бизнес
ИП
Кадровик
Компьютеры, интернет
Криминал
Малый бизнес
МРОТ
МСФО
Наличные расчеты, ККТ, ККМ
Налог на имущество
Налог на прибыль
Налоги с ФОТ
Налоговая инспекция
Налоговая система
Налоговый учет
НДПИ
НДС
НДФЛ
Образование, трудоустройство
Общие вопросы уплаты налогов
Оптимизация налогообложения
Основные средства
Отдохни
Отражение расходов, учет расходов
Отчетность
Патентная система налогообложения
Пенсия. ПФР
Подотчет, командировочные расходы
Правовые вопросы
Проверка
Регистрация, ликвидация, лицензирование
Реклама
Санэпиднадзор
Сборы и платежи
Страхование
Строительство
Таможня
Торговля
Транспорт
Транспортный налог
УСН
Ценные бумаги
Штрафы, пени, ответственность
Экономика и финансы
Юридический практикум

ФОРУМ
Зарплатные карты
Налоговый учет, налог на прибыль, ПБУ 18, Форма №2.
Ответьте на вопросы, кто знает
требуется бухгалтер приходящий
Автоматизация деятельности малых и средних предприятий
оТЧЕТНОСТЬ ИП?
Как сдать отчет за 2009г., не нанимая бухгалтера.
Бесплатная программа расчета зарплаты и ведения учета
Я верю что дети смогут жить полноценной жизнью, нужно только немного им помочь!
Какой документ выписывать физлицам к кассовому чеку?
Профессиональный налоговый юрист
Продавец не поставил ценник на водку
   Copyright © 2006-2011 «Налоговый учет». Правила использования материалов сайта www.naluchet.ru
О Проекте
RSS
Авторам
Реклама на сайте
Авторам: Присылайте ваши новости, статьи, вопросы/ответы на [email protected] Мы их обязательно разместим. Разработано: Бизнес-Системы